Von der Randfunktion zum Strategiefaktor

Von fast null auf fast hundert in zwanzig Jahren: Das Corporate Real Estate Management (CREM) hat einen beachtlichen Bedeutungswandel erlebt. Einst als reiner Verwerter nicht mehr benötigter Flächen gerade noch geduldet, erhält der Bereich mittlerweile zunehmende Aufmerksamkeit des Topmanagements.

Das Corporate Real Estate Management (CREM) hat in den vergangenen 20 Jahren einen beachtlichen Bedeutungswandel durchlebt. Noch in den 90er Jahren galten die Immobilienmanager von Non-property-Unternehmen als reine Verwerter nicht mehr benötigter Flächen. Von einer vorausschauenden Planung des Immobilienportfolios konnte keine Rede sein. Das Topmanagement zeigte, wenn überhaupt, nur ein geringes Interesse an dem Thema – und selbst wenn dieses vorhanden gewesen wäre, hätte die mangelnde Transparenz über Immobiliendaten und -kosten eine aktive Steuerung verhindert. Ein wesentlicher Grund für die mangelnde Transparenz lag dabei in der meist dezentralen organisatorischen Ansiedlung der Funktion. Diese war ursächlich für eine heterogene Datenstruktur und einen fehlenden Blick auf das Gesamtportfolio.

CREM als Lieferant eines echten Wertbeitrags

So viel zur Historie. Zum aktuellen Befund des Corporate Real Estate Managements zeigen unsere Projekte zweierlei: Einerseits stellt die Herstellung einer hinreichenden Transparenz über den Immobilienbestand nach wie vor eine wesentliche Herausforderung für Unternehmen dar. Andererseits haben das Aufgabenspektrum und somit auch die Bedeutung der Funktion deutlich zugenommen. Auch wenn nach wie vor eine sehr große Heterogenität in der Auslegung dessen besteht, was ein gutes Corporate Real Estate Management ausmacht: In jedem Fall hat sich die Auffassung durchgesetzt, dass es um mehr als die Verwertung nicht mehr benötigter Flächen geht. Vielmehr stehen der gesamte Lebenszyklus einer Immobilie von der Beschaffung über den Betrieb bis hin zur Verwertung sowie die Optimierung des gesamten Immobilienportfolios im Fokus. Vermehrt werden auch konzeptionelle Themen im Immobilienmanagement bearbeitet, sodass der Bereich in vielen Unternehmen zum zentralen Ansprechpartner für alle Immobilienthemen geworden ist. Die steigende Relevanz wird dabei auch durch die organisatorische Ansiedlung verdeutlicht, wobei eine Zentralisierung sowie die Ansiedlung unterhalb der 1. oder 2. Führungsebene zu beobachten ist.

Corporate Real Estate Management ist mehr als Flächen- und Kostenoptimierung. Ein professionelles und ganzheitliches Immobilienmanagement unterstützt das Kerngeschäft und trägt somit maßgeblich zum Unternehmenserfolg bei.

Antrieb dieser Entwicklung ist zunächst die Optimierung betriebswirtschaftlicher Kennzahlen. Bei steigendem Kostendruck rücken die häufig im Verhältnis zum Gesamtaufwand nicht unerheblichen Immobilienkosten mehr und mehr ins Blickfeld. Eine ganzheitliche Planung hilft, die Immobilienkosten zu optimieren. Das fängt bei einer bedarfsgerechten Flächenplanung an, setzt sich bei der Betriebskostenoptimierung fort und endet bei einer planvollen Verwertung in Form von Verkäufen, Abmietungen oder Projektentwicklungen. Neben den direkten Kosten spielen in Anbetracht des hohen Wertes von Immobilien natürlich auch Bilanzkennzahlen eine Rolle. So gilt es, das Portfolio auch mit Blick auf das Verhältnis von Miet- und Eigentumsobjekten zu optimieren. Die Tatsache, dass Immobilien auch als Anlageklasse stark an Bedeutung gewonnen haben, befeuert diese Überlegungen zusätzlich. In Summe lässt sich festhalten, dass vom Corporate Real Estate Management erwartet wird, einen echten Wertbeitrag zum Unternehmenserfolg zu liefern.

Intelligentes Immobilienmanagement als Einflussfaktor des Unternehmenserfolgs

Mit der Zeit haben sich so die Bedeutung und das Interesse an Themen des Corporate Real Estate Managements deutlich erhöht. Über die bisher genannten Aspekte der Optimierung von GuV- oder Bilanzkennzahlen hinaus haben viele Unternehmen inzwischen auch die strategische Dimension des Immobilienmanagements erkannt, bei der es um mehr als die Beschaffung, Verwaltung und Verwertung von Objekten geht. Über rein immobilienbezogene Fragestellungen und Kennzahlen hinaus soll CREM mit einer intelligenten Steuerung das Kerngeschäft des Unternehmens optimal unterstützen.

In dieser Rolle müssen wesentliche Trends und Herausforderungen antizipiert und Strategien zu deren Bewältigung entwickelt werden. Ein Beispiel hierfür ist die sich verändernde Arbeitswelt. Schlagwörter wie New Work, Arbeitswelt 4.0 und Work-Life-Balance machen auch vor dem Immobilienmanagement nicht halt. Wenn klassische Arbeitskonzepte wie das Nine-to-Five am eigenen Arbeitsplatz erodieren, müssen auch innovative und flexible Bürolösungen geschaffen werden. Dabei hat die Gestaltung des Umfeldes einen erheblichen Einfluss auf die Produktivität sowie die Kreativität der Mitarbeiter und steht in direkter Wechselbeziehung zur Unternehmenskultur. So ist es nicht verwunderlich, dass die innovativen Vorreiter in Zeiten der Digitalisierung auch auf die Gestaltung ihrer Bürogebäude ein besonderes Augenmerk legen. Egal ob Google, Facebook oder Apple – bei all diesen Unternehmen finden sich innovative Gebäudekonzepte, bei denen die Grenze zwischen Arbeits- und Privatwelt verschwimmt, sowie kreatives und flexibles Arbeiten gefördert wird.

Die Erkenntnis, dass die Immobilienstrategie einen direkten Einfluss auf den Unternehmenserfolg hat, macht erforderlich, dass diese regelmäßig mit der Unternehmensstrategie synchronisiert und in den Strategieprozess eingebunden wird. Hierfür muss wiederum eine enge Anbindung an das Topmanagement sowie die Ausstattung mit entsprechenden Ressourcen und Kompetenzen sichergestellt werden. Übergreifend gilt zudem: Ohne hohe Datenqualität und -transparenz ist ein zielgerichtetes Immobilienmanagement nicht möglich. Die Definition umfassender KPIs und Service Level ist ohne belastbare Daten wirkungslos.

Viele Unternehmen haben bereits damit begonnen, ihre CREM Bereiche zu stärken. Diese Tatsache zusammen mit Trends wie der Digitalisierung und Arbeitswelt 4.0, die auch vor dem Immobilienmanagement nicht halt machen, deuten darauf hin, dass das Corporate Real Estate Management auch in den nächsten 20 Jahre weiter an Bedeutung gewinnen wird.